Guía Hipotecaria

Por lo general, se debe pedir una hipoteca para la compra una vivienda, la construcción o la reforma de un inmueble. Que puede ser la vivienda principal, una segunda vivienda para ser utilizados con diferentes propósitos.
Se puede conceder y desembolsar el préstamo por un banco, una institución crediticia o, finalmente, a través de una compañía financiera. El reembolso por parte del solicitante se realiza en cuotas periódicas, incluyendo la amortización del capital y los intereses.

En la mayoría de los casos, este tipo de préstamo requiere que la propiedad que se va a comprar, construir o renovar tenga una hipoteca legal a favor de la institución de préstamo como garantía. Esta escritura tiene un valor público y da a la institución de crédito la posibilidad, en caso de insolvencia, de satisfacer su posición crediticia con el producto de la venta del propio bien.

Características técnicas de una Hipoteca

Generalmente, la duración de un préstamo es de entre 5 y 30 años.
El banco normalmente financia hasta el 80% del valor de la propiedad, aunque algunas instituciones permiten préstamos de hasta el 100% del valor de la propiedad, requiriendo algunas garantías adicionales.
El factor que más caracteriza este tipo de contrato es el tipo de interés elegido. Dependiendo del tipo de interés elegido tendremos, por lo tanto, diferentes tipos de hipoteca:

Préstamos a tipo fijo: la cuota periódica se fija en la fecha de inicio del contrato y no varía.
Hipoteca de tipo variable: la cuota varía según la evolución del coste del dinero, ajustándose periódicamente a las fluctuaciones registradas durante el período en cuestión.
Préstamo de tipo mixto: es un contrato en el que coexisten las características típicas de los préstamos de tipo fijo y de tipo variable.

¿Cuál es la tasa de interés y cómo se calcula?

El tipo de interés es el principal parámetro sobre cuya base se calculan las cuotas de reembolso periódico. Este tipo se calcula sumando dos componentes: el coste del dinero (Euribor o Eurirs) y el beneficio del banco (spread). El primer tipo se determina por la adecuación de la oferta y la demanda en el mercado interbancario, el segundo es, en cambio, fijado por el banco en relación con la rentabilidad que desea obtener de este préstamo.
Entre las principales obligaciones del prestatario está la puntualidad en el reembolso de la cuota periódica al banco prestamista: el incumplimiento o el retraso en el pago implica la obligación del prestatario de pagar intereses de demora al banco.
Sobre el importe del préstamo desembolsado, el prestatario también deberá pagar a la Hacienda Pública un impuesto sustitutivo del 0,25% en el caso de la compra de la primera vivienda, el 2% en los demás casos. Este impuesto es retenido directamente por el banco cuando se desembolsa el préstamo.

Gastos de interés

Los intereses pagados por un préstamo hipotecario para la compra de la vivienda principal (primera casa) son deducibles del IRPEF. La deducción es del 19% por un importe máximo de 3.615,20 euros. Más allá. Se prevén deducciones para los gastos relacionados con las obras de renovación.

Procedimientos

Por regla general, la solicitud de préstamo presentada por nuestro asesor a una de las instituciones asociadas consistirá en formularios en papel preparados por el banco que deberán ser debidamente cumplimentados con todos sus datos. En particular, se le pedirá que presente documentación relativa a su situación familiar, a su situación de ingresos y a los bienes que se van a financiar.
Sobre la base de la documentación recibida, el banco interrogará a otras instituciones verificando que no haya efectos perjudiciales para usted y que no se le denuncie como mal pagador. También comprobará que su situación de ingresos actuales se ajusta a la financiación solicitada (normalmente la cuota no puede superar un tercio de los ingresos netos del solicitante). Por último, el banco requerirá la intervención de un experto registrado para evaluar la idoneidad del valor del bien en relación con la cantidad solicitada para su financiación.
Una vez concluida la investigación, el banco expresará su opinión: si es así, se elaborará un documento en papel llamado resolución, que resumirá todas las características del préstamo concedido.
Una vez obtenida la resolución, nuestro asesor deberá fijar la fecha de la estipulación de la escritura pública de financiación, formalidad a la que está sujeto el desembolso efectivo de la financiación.

El acuerdo de préstamo

El acuerdo de préstamo es el último paso del proceso que comenzó con la firma de la propuesta de compra de la propiedad. El contrato de préstamo tiene el valor de una escritura pública y se estipula ante un notario público en presencia tanto del banco como del solicitante. Junto con esta escritura, se registra la hipoteca a favor del banco sobre la propiedad a financiar. Los bancos normalmente exigen la inscripción de la hipoteca en primer grado por una cantidad superior al préstamo concedido (normalmente el 200%), con lo que se cubre no sólo el capital concedido sino también los intereses previstos, los posibles intereses de demora y los gastos hipotéticos en que el banco tendría que incurrir en caso de venta forzosa de la propiedad.
La hipoteca se extingue automáticamente después de 20 años.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas

P: ¿Qué es una hipoteca?
A: Préstamo otorgado por una entidad de bancaria para la compra de una vivienda. La operación se lleva a cabo proporcionando al solicitante una cierta cantidad de dinero con un registro de hipoteca para garantizar el reembolso; esto significa que el apartamento no se puede vender sin pagar primero la hipoteca, o el comprador debe comprometerse a continuar con los pagos a través de la llamada adquisición. El reembolso se realiza en cuotas periódicas, habitualmente mensuales o semestrales y el interés de la deuda residual puede ser fijo o variable dependiendo lo que hayas firmado.

P: ¿Cuáles son los coste que tengo que pagar para obtener una hipoteca?
R: A veces, la atención se centra solo en el coste de la propiedad y en la tasa de interés de la hipoteca. Sin embargo, es bueno recordar que la hipoteca es una escritura pública y, como tal, debe ser redactada por un notario al que se le debe la tarifa. Además, deberá asumir el coste de la tasación, la tasación técnica, los gastos preliminares para examinar el procedimiento de financiamiento y el costo de la póliza de seguro, así como el impuesto sustituto.

P: ¿Es posible pagar una hipoteca antes de tiempo? ¿Cuanto cuesta anticipar dinero en una hipoteca?
R: El reembolso anticipado de una hipoteca siempre es posible en cualquier momento, tanto para pagos parciales como para el pago total, pagando una multa aplicada al capital pagado por adelantado. La penalización expresada como porcentaje se indica en el contrato.

P: ¿Tengo que abrir una cuenta bancaria para sacar una hipoteca?
R: La lista de la documentación necesaria varía dependiendo de si un empleado está solicitando una hipoteca en lugar de una entidad legal. En cualquier caso, será esencial producir toda la documentación personal y de ingresos y la relativa a la propiedad que se financia.

P: Con la compra de la propiedad y el encendido de la hipoteca, ¿tengo derecho a exenciones fiscales?
R:La estipulación de una hipoteca para la compra, construcción o renovación de un inmueble puede generar un ahorro de impuestos, ya que los intereses pagados se reducen por el impuesto sobre la renta adeudado por el contribuyente. Sin embargo, la reducción se refiere solo a la «primera casa», que es la destinada a la casa principal. En la última casa, de hecho, una cantidad equivalente al 19% de los siguientes pasivos es deducible del impuesto sobre la renta: – gastos por intereses – cargos accesorios, por ejemplo si en el año los pagos de intereses se pagan por 4000 euros, la reducción de impuestos será de 686.89 euros (es decir, 19% 3615.20 euros, monto máximo para calcular la deducción). Los cargos adicionales solo se pueden deducir en el primer año de la hipoteca. Entre los cargos adicionales se incluyen, entre otros, cargos de impuestos (incluido el impuesto por inscribir o cancelar una hipoteca) y tarifas notariales, etc. Los honorarios del notario incluyen los honorarios del notario por la estipulación del contrato de préstamo y los gastos incurridos por el mismo en nombre del cliente (por ejemplo, el registro y la cancelación de la hipoteca). Por otro lado, los honorarios y gastos del notario por el contrato de compra nunca son deducibles.

P: ¿Es obligatorio el seguro? ¿Que tipo para vivienda?
R: Es necesario producir un seguro vinculado a favor del banco, para proteger la propiedad comprada y en la que se registra una hipoteca, que cubre el riesgo de incendio y explosión.

P: ¿Qué sucede si llego tarde a pagar las cuotas cada mes?
R: El cliente prestatario debe pagar intereses de demora que están claramente indicados en el contrato de préstamo y que en ningún caso pueden exceder el TEG (Tasa de umbral para el período según el Lg. N. 108/96 Anti-usura) en la fecha de estipulación.

P: ¿Cuánto tiempo llevará obtener el dinero?
R:En la mayoría de los casos de préstamos hipotecarios, la suma desembolsada se paga al mismo tiempo que se firma la escritura, excepto en situaciones en las que el vendedor es un sujeto falible. En tales casos, la liberación de las sumas tendrá lugar para consolidar la hipoteca.

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